Accompagnement complet juridique et fiscal pour vos acquisitions et cessions d’entreprises avec une forte composante immobilière

Le contrat de cession de titres (SPA)

Le contrat de cession de titres (SPA)

Un Contrat de Vente d’Actions (SPA) est un document central dans les transactions portant sur des cessions de titres. Les fonctions clés du SPA impliquent :

Détailler les conditions de la transaction : Le SPA devrait définir ce qui est acheté, par qui, pour combien, ainsi que toute autre responsabilité et obligation liée à la transaction.

Énoncer les conditions de la transaction : Parfois, la finalisation de la cession peut être soumise à certains événements, tels que l’obtention de l’approbation des actionnaires ou l’obtention d’une autorisation réglementaire.

Maitriser les risques de la transaction : L’acheteur cherche souvent à obtenir dans le SPA de vastes garanties et indemnisations afin de s’assurer une protection contractuelle contre les risques non divulgués ou les responsabilités sous-estimées.

Protéger l’acheteur contre la concurrence post-transaction : L’acheteur impose généralement des limitations contractuelles (clauses restrictives) au vendeur pour l’empêcher de créer une entreprise concurrente après la transaction.

Structure et Contenu d’un SPA

Dans les transactions bilatérales, le premier projet de SPA est généralement préparé par l’acheteur. En revanche, dans une vente avec mise en concurrence, le SPA est généralement rédigé par les avocats du vendeur, car le vendeur dirige le processus de la mise en concurrence. Cela signifie que le premier projet de SPA sera probablement beaucoup plus favorable au vendeur, avec des garanties de vendeur moins contraignantes et des limitations de responsabilité plus étendues.

Bien qu’il n’y ait aucune obligation légale pour un SPA de suivre une forme déterminée, la plupart des SPA incluent les mêmes dispositions de base et suivent un ordre similaire :

Parties impliquées:

• Accord pour acheter et vendre des actions.
• Coût et mécanismes de paiement, souvent sujets à des ajustements ou des stipulations de « earn-out ».
• Conditions pour le closing (finalisastion de la vente), telles que l’approbation des actionnaires, le financement de l’acquisition et les autorisations réglementaires.Procédures de clsoing et livrables.
• Obligations du vendeur avant et après le closing.
• Dispositions de protection pour l’acheteur.
• Limitations de la responsabilité du vendeur en matière de garanties et d’indemnisations.
• Clauses de confidentialité et de notification.
• Clauses standard (telles que coopération spécifique, résiliation, cessions, modifications, frais et accord complet).
• Droit applicable et juridiction.
• Clause pour signature électronique.
• Date et blocs de signature.

En outre, le SPA peut contenir plusieurs annexes ou documents connexes :

Garanties dans les SPA

Les garanties fournies par le vendeur dans un SPA sont généralement rédigées en termes larges et absolus. Il est donc peu probable que toutes les déclarations garanties soient entièrement vraies et précises.

Dans la mesure où le vendeur est conscient de tout élément ou circonstance qui rend l’une des garanties inexactes, il est d’usage que le vendeur consigne cette information dans une annexe. L’acheteur accepte généralement dans le corps principal du SPA qu’aucune responsabilité ne découle des garanties lorsque l’information a été correctement divulguée de cette manière.

Dans l’annexe de divulgation, le vendeur précise habituellement que les garanties sont soumises à la divulgation officielle de certains faits, dans le but que l’acheteur accepte de ne pas intenter de poursuites ou de réclamer une indemnisation basée sur ces faits divulgués. Les divulgations sont généralement présentées dans une annexe ou un appendice attaché au SPA.

Alternativement, les divulgations peuvent être faites dans une lettre de divulgation séparée. Cette pratique est moins courante en France, mais peut se produire lorsqu’une partie étrangère est impliquée.

Dans les processus avec mise en concurrence, l’ensemble de la data room  et les rapports de due diligence du vendeur sont considérés comme des divulgations contre les garanties.

Les divulgations du vendeur servent deux objectifs clés :

• Fournir une source d’information supplémentaire à l’acheteur concernant l’entreprise cible. Le processus de divulgation révèle souvent des informations supplémentaires qui n’auraient pas été fournies lors de la due diligence de l’acheteur.
• Protéger le vendeur contre les réclamations pour violation de garantie concernant les faits divulgués.

Les spéficités contractuelles pour une cession ou acquisition de société à composante immobilière

Lors de la cession d’une société immobilière, il est habituel que l’acheteur reçoive certaines garanties contractuelles de la part du vendeur pour une période définie. Ces garanties couvrent généralement :

• La situation financière de l’entreprise au moment du transfert, telle qu’elle apparaît dans les comptes annuels ou dans les états financiers intermédiaires utilisés pour calculer le prix d’achat provisoire.
• Toutes les conséquences financières imprévues pour l’entreprise acquise. Il pourrait s’agir d’événements ou de situations antérieurs au transfert qui étaient inconnus à l’époque mais qui se manifestent par la suite, entraînant une augmentation des passifs ou une diminution des actifs par rapport aux comptes de référence. Les ajustements fiscaux et les litiges juridiques sont des exemples de ces implications.
• Diverses déclarations faites par le vendeur concernant l’entreprise, y compris ses actifs et ses passifs.

Pour garantir l’efficacité de ces garanties, elles doivent être soigneusement rédigées en tenant compte des points clés suivants :

Définir les risques garantis:

• Identifier le bénéficiaire de la garantie et le type d’indemnisation.
• Déterminer l’évaluation des dommages.
• Garantir le paiement de l’indemnisation.
• Le vendeur fournit souvent des représentations et des garanties relatives à la fois à l’entreprise acquise et à ses actifs immobiliers.

Il est également conseillé au vendeur de négocier certains éléments tels que la durée de l’accord de garantie, une franchise, un seuil de déclenchement, et un plafond au-delà duquel le vendeur n’est plus responsable.

Contactez-nous, et présentez-nous votre projet d’achat en immobilier

Nous reviendrons vers vous dans les plus brefs délais afin de vous proposer nos solutions d’accompagnement